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29 jan 2024

Escritura e registro de imóvel: Entenda do que se trata

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Adquirir um imóvel exige uma organização financeira cuidadosa e, assim como em qualquer transação, é fundamental seguir as regras legais. Por isso, é fundamental conhecer a diferença entre a escritura e o registro de imóvel.

Ao entender ambos os termos e compreender o procedimento adequado, o comprador reduz o risco de surpresas desagradáveis ao concluir a operação.

Além disso, ganha facilidade para atender as exigências e agilizar a conclusão do negócio. Portanto, aqui, você vai conhecer mais sobre a escritura e registro de imóvel, entendendo as diferenças e a importância de manter a documentação em dia. Acompanhe!

O que é a escritura de imóvel?

O registro de um imóvel consiste em um documento oficial de caráter público e deve ser elaborado em um cartório de notas. Esse documento é o responsável por validar o acordo entre as partes, ou seja, a transação de compra e venda do imóvel, e deve ser elaborada imediatamente após a assinatura do contrato.

Se a compra for realizada à vista, a elaboração da escritura ocorrerá sempre em um tabelionato de notas. Para financiamentos, o contrato estabelecido com o banco substituirá a escritura, visto que possui validade equivalente.

O tabelião, no ato da escritura, expressará a vontade das partes envolvidas e registrará as condições que regeram a transação de compra e venda do imóvel.

Por exemplo, na escritura, serão descritos:

O imóvel objeto da negociação, detalhando todas as suas características;
A qualificação do vendedor e do comprador;
O valor acordado na transação;
O método de pagamento estipulado entre as partes;
O prazo para a entrega das chaves.

Qualquer acordo firmado no negócio pode ser incluído na escritura de compra e venda de imóvel, a fim de registrar a vontade das partes.

Para isso, o tabelião solicitará documentos que comprovem a transação, como:

Contrato;
Certidão de quitação de tributos;
Carnê do IPTU;
Certidão de matrícula do imóvel e outros.

Além disso, documentos pessoais, como CPF, RG, certidão de casamento e outras certidões relevantes, também serão necessários.

A importância da escritura de imóvel

A escritura desempenha essencialmente duas funções. A primeira é criar um título no Registro de Imóveis, concretizando o acordo entre as partes quanto à compra e venda do imóvel.

A segunda função da escritura é formalizar todas as obrigações decorrentes deste contrato de compra e venda, como o prazo de comunicação sobre a compra,
as penalidades em caso de descumprimento, etc.

Assim sendo, a escritura é, em essência, o documento que viabiliza a transferência das responsabilidades do atual proprietário do bem para o comprador, conferindo a este último a efetivação formal da aquisição da propriedade do imóvel.

O que é registro de imóvel?

O ato de registrar um imóvel efetivamente transfere, perante a lei, a propriedade do bem. Em outras palavras, ao realizar o Registro da Escritura Pública de Compra e Venda no Cartório de Registro de Imóveis, o comprador assume a condição de novo proprietário.

Então, é essencial explorar o papel do Cartório de Registro de Imóveis, encarregado de registrar e arquivar as alterações e transferências de propriedade na região.

Cada cartório atua em uma área específica e pode ser consultado para obter informações sobre o status de cada imóvel. Com esse procedimento, a aquisição do bem se torna pública e o comprador assume a responsabilidade por todos os encargos, benefícios e ônus relacionados à propriedade.

A transferência efetiva do imóvel ocorre por meio deste ato, considerando que a legislação estipula diversas obrigações para o proprietário. Cada imóvel possui uma matrícula, um número que individualiza o bem, onde são registrados todos os eventos desde sua criação.

Nessa matrícula, é possível encontrar informações como o nome dos proprietários em diferentes períodos, o atual proprietário, o número de cadastro na Prefeitura e eventuais ônus, como penhoras.

Logo, mesmo com a posse da escritura pública, o imóvel só se torna efetivamente do comprador no momento em que é registrado na matrícula.

Portanto, é preciso ter cautela, uma vez que a escritura por si só não é suficiente para comprovar a propriedade perante a legislação sem o devido registro na matrícula.

Antes de concluir a compra, é fundamental verificar a matrícula atualizada para garantir que o vendedor seja a pessoa registrada como proprietária, evitando possíveis complicações futuras.

A importância do registro de imóvel

O registro de imóvel atua como uma evidência inquestionável de propriedade, apresentando-se como um documento oficial que concentra informações vitais sobre a titularidade do imóvel.

Então, em situações de disputas e questionamentos legais, o registro de imóvel se configura como a principal referência para estabelecer o legítimo proprietário do bem.

Logo, em outras palavras, durante debates acerca da propriedade, é nesse registro que o sistema legal encontra base para suas decisões, proporcionando uma resolução objetiva e de acordo com a legislação vigente.

A validação da propriedade, por sua vez, é alcançada por meio da formalização. Ao registrar um imóvel, o proprietário obtém o reconhecimento legal de sua posse, visto que esse procedimento representa a aprovação oficial do Estado quanto à transferência da propriedade.

Portanto, sem o devido registro de imóvel, a propriedade do bem não é reconhecida legalmente, podendo acarretar em complicações, desde disputas de posse até entraves em transações futuras, como vendas ou hipotecas.

Além disso, o registro tem a função central em todas as transações imobiliárias, sendo peça-chave na venda, compra, doação, aluguel ou hipoteca de um imóvel.

Qual a diferença entre escritura e registro de imóvel?

Sintetizando a distinção entre a escritura pública e o registro de imóvel, podemos afirmar que a primeira é um documento elaborado pelo tabelião do cartório de notas, que documenta o acordo jurídico realizado entre as partes.

Assim, nessa escritura, serão detalhadas as características do acordo, incluindo o objeto com todas as suas especificações, o valor da compra, a forma de pagamento, entre outros aspectos.

Então, o registro, por sua vez, é o ato de apresentar essa escritura ao cartório de registro de imóveis, para que seja incorporada na matrícula referente àquele bem negociado.

A partir desse momento, o atual proprietário do bem será registrado e essa informação se tornará pública.

É essencial realizar todos esses procedimentos nos cartórios competentes, garantindo a regularidade dos atos. Com a escritura pública devidamente formalizada pelo tabelião e registrada na matrícula do imóvel, o comprador adquire a propriedade do bem de maneira oficial.

Qual risco de não fazer a escritura e registro de imóvel?

A falta da escritura é um obstáculo à obtenção do registro de imóvel, resultando na não transferência legal da propriedade para o nome do adquirente.

Então, esse risco legal não apenas compromete a regularização da posse, mas desencadeia uma série de problemas adicionais, como:

Má-fé do Vendedor: O vendedor pode agir de má-fé ao comercializar o mesmo imóvel para múltiplas pessoas, sem efetuar a devida transferência por meio da escritura;
Reivindicação futura pelo vendedor: O vendedor pode alegar que o imóvel ainda lhe pertence, exigindo sua devolução no futuro. Nesse cenário, comprovar a transação realizada anos antes torna-se desafiador, dado que o nome registrado na escritura permanece como o do antigo proprietário.

Portanto, é importante entender que o comprador que possui a escritura, formalizada em um Tabelionato de Notas, detém o reconhecimento de posse do imóvel, não sendo ainda considerado o efetivo proprietário do bem.

A transição para a titularidade plena ocorre somente com a conclusão do registro. Assim, com a escritura, o comprador dirige-se ao Cartório de Registro de Imóveis para integrar a informação referente à manifestação de vontade de compra e venda na matrícula.

Esse registro centraliza informações essenciais, abrangendo a localização e descrição do bem, o teor da escritura, a transferência de titularidade, eventuais dívidas associadas ao imóvel e melhorias realizadas.

Então, somente após esse procedimento é que o registro do imóvel é devidamente atualizado, constando o nome do novo proprietário.

Vale mencionar que em situações de alienação fiduciária, o título de propriedade permanece em nome do vendedor até que o comprador quite integralmente a dívida vinculada ao imóvel.

É possível cancelar a escritura de um imóvel?

Embora pouco comum, é possível solicitar o cancelamento de uma escritura de imóvel, geralmente motivado pelo desejo de uma ou ambas as partes em desfazer o negócio que estava em andamento.

Contudo, é crucial esclarecer que uma escritura pública já registrada só pode ser anulada por meio do processo judicial. Se ainda não foi registrada, a solicitação de cancelamento pode ser feita diretamente ao Cartório de Notas.

Para que esse cancelamento aconteça, é necessário comprovar a existência de algum desvio durante a elaboração do documento. Em outras palavras, a anulação de uma escritura pública exige a constatação de uma irregularidade legal.

Inclusive, uma circunstância em que isso pode ocorrer é quando o vendedor do imóvel não é o seu legítimo proprietário. Outra possibilidade envolve imóveis sob regime de compartilhamento de bens, nos quais a assinatura de ambos os cônjuges é necessária para a venda, mas a escritura apresenta apenas a rubrica de um deles.

Por via extrajudicial, não há alternativa para cancelar uma escritura pública já registrada. Nessas situações, uma estratégia comum é estabelecer um novo acordo de compra e venda, no qual as partes envolvidas trocam seus papéis.

Dessa forma, quem figurava como comprador na escritura a ser cancelada torna-se vendedor, e vice-versa, restituindo a propriedade ao seu proprietário original.

Quais os custos de cada um deles?

Normalmente, esses encargos representam aproximadamente 5% do valor total pago ao vendedor. O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) geralmente constitui a principal despesa, oscilando entre 2% e 5% do montante total.

No que diz respeito à escritura e ao registro de imóvel, não há divergências significativas nesse contexto. Os custos associados variam de acordo com o estado, geralmente ficando abaixo de 1% do valor do imóvel.

Conclusão

Enquanto a escritura pública é elaborada em qualquer Cartório de Registro de Notas, o registro de imóveis deve ser realizado no Cartório de Registro de Imóveis competente pela região onde o imóvel está situado.

Uma das principais diferenças entre a escritura e o registro de imóveis reside na função que desempenham. Como visto, a escritura funciona como o instrumento pelo qual as partes formalizam sua intenção de vender e comprar um imóvel, incluindo a qualificação das partes envolvidas, os detalhes da transação e o valor do imóvel.

Por outro lado, o registro do imóvel deve ser efetuado perante o tabelião do Cartório de Registro de Imóveis, documentando o histórico de proprietários, a regularização da propriedade e atribuindo-lhe um número de matrícula.

Apesar das diferenças entre escritura e registro de imóveis, ambos são indispensáveis para a devida regularização do bem e não devem ser negligenciados.