O financiamento imobiliário no Brasil passou por uma profunda transformação nas últimas décadas. De um mercado restrito e com poucas alternativas para a aquisição da casa própria, chegamos a um cenário em que o crédito habitacional representa quase 10% do Produto Interno Bruto (PIB), ante apenas 1,5% em 2003. Esse crescimento se deve a uma combinação de fatores econômicos, sociais e institucionais, que vêm moldando um novo panorama para compradores e investidores.
Entre 2003 e 2018, o aumento do poder aquisitivo da população, somado ao crescimento econômico e ao avanço de políticas públicas como o “Minha Casa, Minha Vida” (MCMV), contribuiu para popularizar o acesso ao financiamento imobiliário. Famílias de baixa e média renda passaram a contar com linhas de crédito facilitadas, impulsionando a expansão do setor da construção civil.
O cenário de 2024 consolidou essa tendência com um crescimento de 20,9% nas vendas e 18,6% nos lançamentos imobiliários. No entanto, ao mesmo tempo em que o setor se aquece, as regras para acesso ao crédito vêm sendo revistas, especialmente diante da necessidade de garantir sustentabilidade para os bancos e controle da inflação.
Fatores que impulsionaram a evolução do crédito
Diversos elementos foram determinantes para a expansão do financiamento imobiliário no Brasil. O crescimento econômico, principalmente até 2014, gerou aumento da renda e formalização do trabalho. Dessa maneira, elevou a capacidade de endividamento das famílias e incentivou os bancos a oferecerem crédito com mais segurança.
Além disso, a estruturação de novas modalidades de garantia, como a alienação fiduciária, reduziu o risco de inadimplência para os credores, permitindo maior disponibilidade de crédito. A criação do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e o fortalecimento do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) também ampliaram o leque de produtos.
As políticas públicas, sobretudo o programa MCMV, foram um divisor de águas. Milhões de famílias acessaram sua primeira moradia com condições especiais, como subsídios do governo e uso do FGTS para a entrada. Assim, gerou efeitos positivos na economia e estimulou o mercado de forma contínua.
As novas regras e o impacto no acesso ao crédito
Apesar dos avanços, o momento atual apresenta desafios. Desde novembro de 2024, a Caixa Econômica Federal passou a adotar novas regras no âmbito do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Essas mudanças têm como objetivo garantir equilíbrio financeiro diante da queda nos depósitos em poupança e da elevação da taxa Selic.
Agora, em 2025, o financiamento de imóveis pelo sistema de amortização constante (SAC) cobre no máximo 70% do valor do imóvel, contra os 80% anteriores.
Já no caso da Tabela Price, o limite caiu de 70% para 50%. Além disso, o valor do imóvel deve estar dentro do teto de R$ 1,5 milhão, e o comprador não pode possuir outro financiamento imobiliário ativo na instituição.
Essas mudanças afetam diretamente a classe média, que passa a ter maior dificuldade para arcar com as entradas mais elevadas. O impacto é especialmente sentido por famílias com renda entre R$ 5 mil e R$ 7 mil, que já destinam parte significativa do orçamento ao aluguel.
O futuro do Minha Casa, Minha Vida
O “Minha Casa, Minha Vida” também passou por reformulações recentes. O novo modelo prevê a possibilidade de parcelamento em até 35 anos, mas sem subsídios diretos do governo no valor do imóvel. O foco continua sendo famílias com renda mensal de até R$ 8 mil, com imóveis de até R$ 350 mil, financiados com recursos do FGTS.
Essas alterações deixam o programa mais completo em termos de prazo, mas também exigem maior capacidade financeira das famílias. A ausência do subsídio direto pode representar um obstáculo para quem não tem uma poupança inicial robusta ou depende exclusivamente de uma renda mais limitada.
Alternativas de funding e o papel dos investidores
A crescente saída de recursos da poupança tem levado o mercado a buscar fontes alternativas de capital para sustentar o financiamento imobiliário. Entre elas, destacam-se as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras Imobiliárias Garantidas (LIG) e os Fundos de Investimento Imobiliário (FII).
Embora representem novas possibilidades de investimento e financiamento, essas opções também passaram por mudanças. As LCIs, por exemplo, tiveram os prazos de resgate alterados pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), dificultando a liquidez para investidores de varejo. Isso fez com que a emissão mensal, que girava em torno de R$ 30 bilhões, despencasse para cerca de R$ 10 bilhões, encarecendo o crédito.
Em paralelo, o financiamento com recursos de mercado vem crescendo. Em 2024, a estrutura de funding se dividiu em 34% oriunda da poupança, 26% do FGTS e 40% do mercado de capitais.
Essa maior dependência das taxas de mercado deixa o financiamento imobiliário mais suscetível às oscilações econômicas, principalmente com a taxa Selic projetada em 12,25% e possibilidade de novas altas.
Oportunidades para investidores no cenário atual
Apesar das adversidades, o novo ambiente também abre oportunidades. A elevação da Selic torna os produtos de crédito lastreados em imóveis mais atraentes, desde que haja boa gestão de risco.
Fundos imobiliários, CRIs e LCIs com rentabilidade atrelada a indicadores como o CDI ou a inflação tendem a gerar retornos acima da média para investidores qualificados.
Para quem busca diversificação de portfólio, o setor imobiliário continua sendo uma alternativa sólida, especialmente em tempos de incerteza econômica. Além disso, o crescimento da demanda por aluguel residencial — que hoje já atinge 20,9% da população, segundo o IBGE — mostra que há espaço para expansão no mercado de locação e geração de renda passiva.
Investidores institucionais e incorporadoras também têm ajustado seus lançamentos e modelos de negócio, priorizando a viabilidade econômica e sustentabilidade dos empreendimentos. Assim, é criado um ecossistema mais racional, no qual o financiamento imobiliário é uma peça-chave, mas deve ser usado com inteligência estratégica.
Conclusão
A evolução do financiamento imobiliário no Brasil é resultado de um longo processo de amadurecimento do mercado, avanço de políticas públicas e mudanças no perfil econômico da população.
O cenário atual exige atenção redobrada, tanto por parte de quem busca adquirir seu primeiro imóvel, quanto de investidores que veem o setor como uma oportunidade.
Com novas regras, entrada mais alta e juros em patamares maiores, o acesso à casa própria se torna mais seletivo, exigindo planejamento financeiro, educação sobre crédito e avaliação criteriosa das oportunidades. Ainda assim, com as ferramentas certas e uma análise consciente, o financiamento imobiliário segue sendo um importante vetor de mobilidade social e desenvolvimento econômico.
