Tudo que os corretores de imóveis devem saber da Lei do inquilinato para andar dentro do regulamento, leia o post para ficar por dentro dos direitos e deveres de ambos nas negociações!
A Lei do Inquilinato é uma lei que aborda todos os direitos e deveres entre locatários e locadores. Apesar do corretor não ser o foco dessa lei, ele pode servir como mediador para que ambos cumpram os seus respectivos deveres.
Continue lendo este conteúdo para conhecer os direitos e deveres que o corretor precisa saber!
Por que um corretor deve saber sobre a Lei do Inquilinato?
Em linhas gerais, seria preferível que os donos e inquilinos estivessem cientes das suas obrigações e direitos, mas, isso é raro. E, por isso o corretor acaba como mediador e conselheiro nestes casos.
Dessa forma, o papel do corretor não inclui atuar como juiz em casos mais complexos. O seu trabalho tem como único objetivo instruir ambos os envolvidos, informando-as sobre seus direitos e obrigações.
Por isso, quando todos estão cientes de seus deveres, a chance de surgir um problema é muito menor. E vale enfatizar que não haverá nenhum mal-entendido entre partes, na maioria das vezes.
Talvez o inquilino só queira saber o que deve ser feito antes de sair de imóvel, ou o dono só deseja saber se deve cobrar o preço de uma certa reforma do inquilino. Por essa razão é crucial que o corretor esteja a par sobre a lei para instruir sobre esta.
Quais direitos do inquilino você deve conhecer?
Em todo tipo de negócio, as partes chegam a acordos e estabelecem os seus deveres. Então, na Lei do Inquilinato exige-se a criação de um contrato para vincular esses deveres e garantir seu cumprimento, para evitar perdas e danos em ambos os lados.
A nova lei melhorou a proteção do dono do imóvel, que antes enfrentava dificuldades em diversas áreas. Como exemplo, é possível citar o prazo de desocupação do bem por um inquilino inadimplente.
Uma abordagem mais rápida e segura foi estabelecida na legislação. Mesmo que seja a parte mais delicada do processo, o locatário também pode se beneficiar das decisões exigidas por lei. A seguir, você conhecerá quais são os direitos em relação ao inquilino.
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Prioridade na compra do imóvel
É bem provável que você conheça alguém que mora em uma casa alugando e quer comprar esse imóvel onde mora. Um dos direitos garantidos na lei a um inquilino é o direito de preferência em casos de venda do bem.
Em vez de manter o aluguel, o dono da casa deve primeiro fazer uma oferta ao inquilino, seguindo os termos em que venderia o imóvel no mercado. O proprietário do imóvel deverá informar ao comprador todos os termos da transação e toda a documentação necessária. A proposta deve ser aceita em até 30 dias.
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Direito de receber o bem em boas condições
A Lei estipula que quem aluga deve obter a casa ou apartamento em perfeitas condições de funcionamento. Dessa forma, o primeiro dever do proprietário ao entregar a posse do imóvel é fornecer o bem em perfeito estado.
Além disso, o proprietário precisa garantir que a casa ou apartamento permaneça habitável durante todo o tempo de ocupação. Antes de disponibilizar o imóvel para alugar, o proprietário deverá certificar-se de que não tem problemas na área e que as instalações são adequadas.
Com isso, a lei prevê o direito de desocupação sem a necessidade de pagar uma multa compensatória caso conste que há problemas estruturais na residência, como:
- Infiltrações;
- Umidade;
- Entre outras condições que dificultam a habitação do inquilino por lá.
Para garantir de que está tudo nas condições adequadas, é necessário fazer uma vistoria antes da assinar qualquer contrato. Caso durante o procedimento o inquilino detectar falhas na construção, ele poderá solicitar as reformas.
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Sublocação do imóvel
A sublocação é um tema que gera grande debate. No entanto, a lei estipula que, se o proprietário do imóvel concordar com isto, o direito passará a ser do inquilino.
Esse acordo deve ser determinado no contrato de locação ou em outro documento que se registre oficialmente. Em qualquer circunstância, o sublocatário adquire iguais obrigações contratuais do locador original, o que inclui pagamento mensal do aluguel.
Vale notar que as obrigações do dono do imóvel são direcionadas ao locatário. Sendo assim, o locador original do imóvel, e não seu dono, é responsável por tratar dos direitos de quem subloca.
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Isenção dos custos extraordinárias do condomínio
Se o imóvel for dentro de um condomínio, o inquilino só deverá pagar as taxas regulares, como pagamentos de manutenção, custos de limpeza, taxas de zeladoria e reposição de reservas de fundos.
Enquanto os gastos imprevistos, aqueles decorrentes de gastos diretos relacionados à zeladoria rotineira do condomínio. Tal como mudanças estruturais e indenizações trabalhistas, são obrigações do dono do imóvel.
O não cumprimento desta resolução é interpretado como uma infração penal punível com multa ou prisão.
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Devolução do imóvel a qualquer momento
Quem aluga tem o direito de manter a locação no decorrer do prazo acordado. Somente se acordado em ambas as partes ou em casos que exija uma ação que justifique o despejo, o proprietário tem direito de reaver o bem ainda no prazo acordado em contrato.
Em uma ação de despejo, o dono do imóvel deve fornecer uma razão para que o inquilino saia antes do fim do contrato. Confira abaixo as justificativas recorrentes para o decreto despejo:
- Não possibilidade de manter locatário no imóvel ou negativa do mesmo para entrada no bem, em casos de reparos urgentes;
- Contrato de trabalho do locatário terminado, nos casos em que o aluguel está vinculado a comprovação de emprego;
- Não pagamentos dos aluguéis mensais e possíveis encargos;
- Uso do imóvel destinado a parente, companheiro ou cônjuge sem moradia própria;
- Infringir cláusulas contratuais em relação ao uso do bem.
O inquilino, é livre para devolver o imóvel no momento que quiser. No entanto, se a devolução for antes do prazo, o contrato poderá estipular uma multa.
Sua forma de pagamento e valores, no entanto, precisam estar previamente descritas no contrato de locação do imóvel.
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Indenização por reformas e benfeitorias
Reparos necessários são aqueles quando o dono do imóvel não precisa aprovar o reparo. Já os reparos úteis é quando o dono deve aprovar o reparo com antecedência.
Em termos de reparos necessários, manutenção em telhados, encanamento e pintura de paredes, instalações elétricas, etc. São vistas como tarefas que um inquilino é capaz de realizar sem precisar de autorização formal.
Enquanto os reparos úteis, como trocar as janelas, instalar grades de proteção, construir e instalar uma cobertura de garagem e mudar para lâmpadas LED, etc. Itens que tornam a casa mais segura e confortável, exigem notificação e aprovação do dono.
Apenas as melhorias necessárias devem ser ressarcidas ao inquilino. As outras podem ser acordadas com o dono, mas não encaixam para indenização obrigatória, segundo a Lei do Inquilinato.
Quais são os deveres do inquilino?
Agora que você está ciente dos direitos de um inquilino, é necessário estar ciente de suas obrigações sob esta parte do contrato. Então, dividimos os pontos principais aqui, confira logo abaixo!
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Pagar o aluguel em dia
Uma das principais responsabilidades do inquilino é pagar o aluguel em dia todos os meses. Além disso, é comum que o contrato determine ainda obrigações mais constantes.
As taxas de condomínio e quaisquer impostos adicionais em relação com a gestão do condomínio são antecipadas no caso de locação de apartamentos.
Usa-se essas taxas para melhorias nas atividades do condomínio, incluindo manutenção do espaço e remuneração dos funcionários. Antes de aprovar o contrato, é importante o inquilino confirmar a sua capacidade financeira para assumir tais obrigações.
Outro cuidado crucial é ficar atento às datas das contas. Devem ser limitados à duração do contrato. Dívidas anteriores devem ser quitadas pelo locador para evitar futuros problemas com a nova locação, como sanções por inadimplência, entre outras.
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Servir-se do imóvel apenas para o uso presumido
Este é um dever que causa muita divergência e conflito entre os lados envolvidas no acordo de locação. Muitas pessoas acreditam que poderiam usar o imóvel como bem entendessem quando o contrato entrasse em vigor, no entanto, o uso só é permitido conforme especificado no documento.
O locatário não pode, portanto, utilizar um imóvel comercial como se fosse uma residência, e vice-versa. Bem como, não deve tratar o imóvel de acordo com seus requisitos únicos; em outras palavras, o bem deve ser mantido em acordância com o que está descrito em contrato.
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Devolver o imóvel da mesma forma em que recebeu
Também é dever do inquilino devolver o bem nas mesmas condições em que lhe foi entregue no início do contrato de locação. Assim como antes da mudança, a imobiliária faz uma vistoria na conclusão do contrato para saber se a residência está no mesmo estado de conservação.
Segundo a versão mais recente da Lei do Inquilinato, o inquilino que não retornar o imóvel da mesma forma em que o recebeu tem o prazo previsto no contrato para fazer as reparações. Se não forem cumpridas, ele pode ser multado ou ter uma parte de sua caução retirada.
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Pagamento de despesas de água, luz e demais serviços contratados
Todos os serviços contratados passam a ser de obrigatoriedade do inquilino assim que ele passa a residir no imóvel. Também é necessária a transferência da titularidade da conta, de forma que essas cobranças sejam feitas direto em seu nome.
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Respeitar o regulamento do condomínio
É normal que os inquilinos acreditem que não têm obrigações com o condomínio por não serem os proprietários do imóvel de locação. No entanto, a Lei define que quem aluga deve cumprir o conjunto de regras estabelecidas pela administradora do condomínio.
Se o imóvel receber uma multa por descumprir uma regra, o inquilino é quem deve arcar com essa responsabilidade, seja multa ou outro tipo de sanção.
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Informar imediatamente ao proprietário sobre o surgimento de danos
É dever do inquilino notificar imediatamente o locador sobre a ocorrência de quaisquer danos ou defeitos, se for de sua responsabilidade fazer reparos. Por exemplo, em casos nos quais obras na estrutura do imóvel é necessário.
Também é dever do inquilino reparar quaisquer danos no imóvel ou em suas instalações que ele mesmo tenha feito, ou, seus entes queridos, dependentes ou hóspedes.
Quais imóveis a Lei do Inquilinato não cobre?
Pelo fato da Lei do Inquilinato ser bastante particular e apenas se aplicar às habitações urbanas, não contempla uma variedade de outros tipos de habitações, como claramente se afirma no seu primeiro artigo. Que são:
- Vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
- Imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios. Entre outros designados ou relacionado à administração pública, como fundações;
- Apart-hotéis, hotéis-residência ou similares. Em outras palavras, imóveis em que o inquilino é contemplado, dentro do pacote do aluguel, por uma variedade de prestação de serviços regulares;
- Espaços de publicidade.
O que a lei do inquilinato diz sobre pagamento de aluguel, atrasos e inadimplência?
Apesar de descrito no contrato, são frequentes os mal-entendidos relacionados com prazos e pagamentos. Se houver atraso, o mais frequente é um aumento de 10% no valor do aluguel a partir do primeiro dia do atraso.
O proprietário poderá solicitar o despejo do inquilino caso ele não pague as taxas na data de vencimento. Conforme a Lei do Inquilinato, o locatário que deixar de pagar o aluguel poderá receber uma intimação para desocupar o imóvel por até 15 dias.
Vale ter em mente que o dono do bem tem o direito de iniciar uma ação de despejo com um dia do atraso da locação. Lembrando também, que todos têm direitos que não podem ser violados, inclusive a pessoa devedora.
Em outras palavras, o dono não poderá expor de forma alguma o inquilino e nem invadir ou tomar o imóvel. Sendo assim, é importante respeitar todos os prazos estipulados.
Conclusão
Viu só quais são os direitos e deveres da Lei do Inquilino que um corretor precisa conhecer? Esse conhecimento é muito útil para evitar dores de cabeça com ambos os lados de um contrato. Não deixe de compartilhar com os seus amigos corretores!
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Redação Si9 Sistemas
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