Para compreender melhor o que é o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), é necessário conhecer a atual dinâmica do mercado de imóveis. Devido à crise causada pela pandemia, o IGP-M teve um grande salto e tornou-se inviável aplicá-lo nos contratos de imóveis.
Dessa forma, a FGV lançou uma nova alternativa recentemente, que é o IVAR. Para entender melhor o que é e quais são os detalhes a respeito desse novo indicador, basta continuar lendo este conteúdo!
O que é o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais?
IVAR é a sigla usada para se referir ao Índice de Variação de Aluguéis Residenciais e, em linhas gerais, é um novo indicador de reajustes de aluguel que a FGV lançou. O principal objetivo desse indicador é refletir melhor o atual cenário dos valores dos contratos, ao contrário do índice anterior, que fugia muito da realidade.
Em decorrência do grande aumento do IGP-M, a FGV sentiu-se obrigada a criar um índice para aplicar aos contratos de aluguéis. Vale ressaltar que o IVAR não é, de fato, algo novo, pois antes já era possível fazer o seu cálculo, só que através de outro método.
Antigamente, o seu cálculo era como um subíndice de dois outros indicadores: o IPC-S e o próprio IGP-M. Para obter o valor antigo, a conta era feita com base no preço dos anúncios de aluguéis, porém, na maioria das vezes, esse não era o mesmo preço ao fechar o contrato.
Isso porque, os proprietários dos imóveis, colocavam um preço no anúncio aberto para negociações. E, dessa forma, muitas das vezes era feito uma negociação do valor, resultando em um valor menor que o do anúncio.
Por isso que foi preciso encontrar outros meios de fazer um cálculo que pudesse refletir da melhor forma a realidade do mercado imobiliário.
Como é feito o cálculo do IVAR?
A forma como é feito o cálculo do Índice de Variação de Aluguéis é bem interessante e é capaz de exibir o que, de fato, acontece no mercado de imóveis em relação aos contratos de aluguéis que já foram feitos.
Para isso, o cálculo leva como base o preço de fechamento de 10 mil contratos de quatro cidades diferentes, sendo elas:
- São Paulo;
- Rio de Janeiro;
- Belo Horizonte;
- Porto Alegre.
A instituição gostaria que outras cidades também integrassem o cálculo do IVAR, para que assim pudesse refletir melhor ainda a realidade do Brasil todo, que tem fortes características regionais.
Porém, não é fácil obter essas informações e, até então, apenas 4 cidades fazem parte do índice. Mas, conforme passar a adotar o indicador, outros municípios poderão fazer parte dessa lista.
E para compensar as poucas capitais que integram a lista, existe um enorme número de contratos. Vale ressaltar que há, no mínimo, três fatores que se deve levar em conta para formar o IVAR, que são:
- Valor do aluguel contratado;
- Reajuste de locações já firmadas;
- Características do imóvel objeto da negociação.
Por que o IVAR é um candidato a ser o substituto do IGP-M?
Em primeiro lugar, é preciso esclarecer que o IGP-M não foi feito para se aplicar em contratos de imóveis. A sua composição reflete a variação dos valores do atacado.
Isso ocorre devido a presença de outros três índices:
- IPA-M (60%);
- IPC-M (30%);
- INCC (10%).
Em outras palavras, a menor parte do indicador tem ligação com o setor de construção, que tem alguma relação com locação de imóveis. Foi durante os anos 80 que passaram a adotar o IGP-M nos contratos de aluguéis, quando o Brasil enfrentou um período de hiperinflação. Durante a época, essa foi a maneira que os proprietários de imóveis acharam para proteger seus patrimônios.
Um bom exemplo foi durante os anos de 2020 e 2021, em que o acumulado do IGP-M foi respectivamente 20% e 17%. Foi então que se percebeu que seria preciso formular um novo indicador e o IVAR é um grande candidato para tornar-se o substituto do IGP-M.
Quais foram as causas da aceleração do IGP-M?
Não é novidade que a pandemia afetou todos os mercados do mundo. Devido a queda de fornecimento nas cadeias produtivas, diversos materiais atingiram preços absurdos.
É possível citar como exemplo as commodities, que passam por regulação no mercado internacional. E, como o IGP-M está atrelado ao dólar, acaba sofrendo uma valorização também.
Mas, o que o petróleo teria a ver com uma residência? E como o minério de ferro pode afetar o valor do aluguel de uma casa que foi construída há mais de 20 anos?
Por todos esses motivos, não faria sentido aplicar a alta do IGP-M em contratos de aluguéis de imóveis. É tanto que, nos últimos tempos, quase não foi aplicado esse índice.
Com um acúmulo de 37% em 2 anos, os proprietários dos imóveis tiveram que negociar o reajuste com os moradores, para não os perder. Isso só deixa claro que o IGP-M não se adequa aos contratos de aluguéis, por isso que a própria FGV lançou o IVAR.
O IVAR é o indicador oficial de reajustes de aluguéis agora?
Ainda é muito cedo para afirmar se o IVAR será o novo indicador oficial dos reajustes de aluguéis. Não há leis que tornem obrigatório adotar o IVAR aos contratos, assim como também nunca teve uma para adoção do IGP-M.
Como o IGP-M vive em patamares elevados, sempre foi mais fácil para os proprietários de imóveis adotá-lo. Porém, a pandemia serviu para mostrar que o seu uso seria inviável.
É possível usar também como exemplo a plataforma do Tesouro Direto. Anos atrás, havia um título indexado ao IGP-M, contudo, devido a sua alta valorização, o papel não foi mais oferecido.
Nem o próprio governo é capaz de suportar arcar com tanto acúmulo de juros, quem dirá o mercado de imóveis. O amplo uso do IVAR irá depender das imobiliárias e também dos donos dos imóveis.
Isso, se levarmos em conta apenas uma parte do contrato, visto que todo instrumento jurídico conta com duas partes, no mínimo. O que significa que, se os locatários pressionarem, o IVAR poderá ser muito bem aceito.
Existe também a concorrência: contratos indexados ao IVAR terão mais chances de serem aceitos.
Índice de Variação de Aluguéis Residenciais avança 1,86% em janeiro de 2022
O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) atingiu 1,86% em janeiro de 2022. Teve uma aceleração sobre a taxa registrada no mês passado, de 0,66%, a partir desse resultado, o índice acumula variação de 1,23% em 12 meses.
O que representa também uma aceleração em comparação com a taxa interanual apurada em dezembro, de -0,61%. Entre os meses de dezembro e janeiro, a taxa de variação mensal foi capaz de acelerar em todas as cidades componentes do índice.
Levando em conta a tendência da variação acumulada em 12 meses, todas as cidades que compõem o IVAR, também obtiveram uma aceleração.
- São Paulo (de -1,83% para 0,40%);
- Rio de Janeiro (de 0,46% para 1,85%);
- Belo Horizonte (de 1,46% para 3,69%);
- Porto Alegre (de -0,35% para 0,84%).
Conheça mais sobre o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais
Quem desenvolveu o IVAR foi o Instituto Brasileiro de Economia (Ibre), da FGV, com o intuito de medir o progresso dos preços de aluguéis residenciais de imóveis aqui no país.
Por que fizeram esse índice?
Como dito acima, o IVAR surgiu devido a necessidade de contar com um indexador mais realista para calcular os reajustes dos aluguéis. Antes, por um tempo o IGP-M foi a referência para grande parte dos contratos de aluguéis.
No entanto, o IGP-M é um indexador que tem mais relação com o setor produtivo e conta com a incidência do dólar.
O Ivar será o novo índice de reajuste do aluguel?
De acordo com especialistas do mercado, ainda é muito cedo para adotar o novo índice e recomendam que sua aplicação seja feita com cautela. Até porque, esse índice contempla apenas 4 regiões, o que não pode refletir o mercado de imóveis do Brasil todo.
Mas, os especialistas concordam que essa é uma iniciativa válida, visto que o índice tem foco no mercado imobiliário.
Como são coletados os dados?
Os dados que se usam para elaborar o IVAR, são os valores de contratos fornecidos por uma série de agentes do mercado de imóveis, que realizam a intermediação das operações de locações.
Os valores levados em conta são aqueles desembolsados pelos locatários a cada período de tempo. O que constitui o dado ideal para calcular um índice mais preciso em relação à evolução dos fundamentos do mercado de imóveis.
Qual a amostra desse cálculo?
Os índices das cidades de São Paulo (SP), Belo Horizonte (MG), Rio de Janeiro (RJ) e Porto Alegre (RS), são calculados a partir de bases de dados que representam a progressão dos valores dos aluguéis de imóveis nessas capitais.
Por que foi lançado o Índice de Variação de Aluguéis?
Após dois anos seguidos que o IGP-M disparou, o que gerou muitos debates sobre o índice de reajustes dos aluguéis. Por essa razão surgiu o IVAR, lançado pelo próprio FGV, como um novo indexador.
De acordo com a FGV, o IVAR irá medir a variação de preço dos aluguéis residenciais e será divulgado a cada mês, usando como base informações dos contratos assinados entre locadores e locatários, que as empresas administradoras de imóveis intermediam, nas capitais Sul e Sudeste do país.
Esse índice indexador surgiu após a necessidade de ter um índice que pudesse refletir melhor os preços do mercado de imóveis. Hoje em dia, grande parte dos contratos de locação usam o IGP-M como um índice de reajustes dos contratos, porém, esse indicador tem mais relação com o setor produtivo.
A partir de 2020, o IGP-M começou a subir acima da inflação oficial do Brasil, medida pelo IPCA. Nesse mesmo ano, o IGP-M fechou a 23,14% e, em 2021, com 17,78%. Durante o período, a negociação entre as partes para eleger um novo índice ou postergar o reajuste, foi essencial para manter o contrato em equilíbrio.
Porém, também é possível notar diversas ações judiciais movidas com a finalidade de mudar o índice de reajuste dos contratos para o IPCA. Pois, a pandemia afetou vários estabelecimentos comerciais e, como consequência, também refletiu no poder de compra dos moradores de imóveis residenciais.
Adoção do IVAR nos contratos em andamento
Quanto à adoção do IVAR nos contratos em andamento e que precisam ser assinados, vale notar que ambas as partes podem fixar livremente e de comum acordo o índice, segundo estabelecido na Lei do Inquilinato, artigo 18.
Por se tratar de um índice que foi criado há não muito tempo e diante do atual cenário econômico do Brasil, o ideal é ter um pouco de cuidado em adotar imediatamente para os contratos de locação.
É preciso acompanhar primeiro, já que seus efeitos só poderão ser analisados melhor a longo prazo. E também é crucial que ambas as partes definam critérios de negociação e um índice que não prejudique nenhuma delas.
Durante a negociação do contrato, é essencial pesquisar o índice mais adequado e que possa refletir a variação do segmento de mercado e até mesmo fazer uma comparação do preço do aluguel com imóveis vizinhos.
Para que assim possa manter ou formar uma relação contratual com mais equilíbrio e benéfica entre as partes envolvidas.
Conclusão
Em suma, o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais foi criado para medir a evolução mensal dos preços de aluguéis residenciais do mercado de imóveis no Brasil. Compreender o que é IVAR e para que serve ajuda a precificar de forma mais adequada os contratos de aluguéis de imóveis.
Isso será benéfico para todos os participantes, pois, há muito tempo o IGP-M já não está mais de acordo com a realidade do mercado. Tornou-se um mecanismo para impor preços absurdos de altos em um mercado que se encontra em crise.
Mas, para o IVAR ser aceito, é preciso ter uma ampla adoção. Por fim, o que você achou deste conteúdo? Foi útil para você? Não esqueça de compartilhar com os seus amigos e conferir outros posts como este em nosso blog!
