Na quarta-feira dia 02 de fevereiro de 2022, foi anunciada a alta da taxa Selic pelo Banco Central. Essa taxa, que estava em baixa durante o primeiro trimestre do ano, subiu de 9,25% para 10,75% ao ano.
Fazia muito tempo que o país não via uma taxa tão alta quanto agora, com isso, o cálculo do rendimento da poupança volta para a regra antiga. E a nova taxa básica também acaba por afetar os financiamentos imobiliários e a correção do saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
Para entender melhor sobre o assunto e o que muda com o aumento da taxa, basta continuar lendo este conceito!
O que é taxa Selic?
Antes de entender como a alta da taxa Selic afeta os imóveis, primeiro é preciso saber o que é essa taxa. De forma resumida, é a taxa básica de juros da economia brasileira, que influencia diretamente em todas as outras taxas de juros do Brasil.
Como as taxas cobradas em empréstimos, financiamentos e inclusive de retorno em aplicações financeiras. Selic significa Sistema Especial de Liquidação e Custódia, que é nada menos que programa virtual onde os títulos do Tesouro Nacional podem ser comprados e vendidos todos os dias por instituições financeiras.
Além do Banco Central, só instituições financeiras são autorizadas a negociar títulos nesse ambiente, o que significa que as pessoas comuns não podem acessar. Sendo assim, a taxa Selic tem relação com os juros dos títulos públicos que o governo oferece neste sistema.
Quem decide o valor da taxa Selic?
O Comitê de Política Monetária do Banco Central, mais conhecido como Copom, é quem decide o valor da Selic. A cada 45 dias, ele se reúne para decidir qual será o valor da taxa, se irá aumentar, diminuir ou permanecer estável.
Para entender melhor como a Taxa Selic funciona, é preciso ter em mente que todo governo tem a necessidade de ter dinheiro para investir e pagar dívidas. A principal forma de arrecadar é através dos impostos, mas há também os empréstimos, por meio de títulos do Tesouro Nacional.
Esses títulos são certificados de dívida emitidos e vendidos pelo próprio governo através da Selic. Ou seja, quem compra um título tem o direito de receber o valor de volta com o acréscimo dos juros.
Porém, quem compra a maioria desses títulos são as grandes instituições financeiras. Pois, de acordo com as leis, todas têm a obrigação de depositar uma parcela dos depósitos que recebem no dia em uma conta no Banco Central.
Esse é um meio de controlar a quantidade de dinheiro que está em circulação para evitar o aumento da inflação. Afinal, como essas instituições financeiras fazem inúmeras operações todos os dias, é normal que, no final do dia, tenham uma quantia maior ou menor do que o necessário na conta do BC.
Quando isso acontece, elas devem pegar empréstimos com outros bancos que, na maioria das vezes, possuem um curto prazo de 24 horas. E, como garantia, as instituições oferecem os títulos públicos que adquiriram do Banco Central.
Ou seja, as decisões em torno da Selic servem para equilibrar a economia brasileira e evitar o descontrole da inflação.
Taxa Referencial
A Taxa Referencial (TR), que antes estava zerada, começou a subir com a alta da taxa Selic. Essa taxa foi criada na década de 1990 e ainda é usada como referência para alguns investimentos e financiamentos.
O Banco Central é quem calcula essa taxa a partir dos juros das Letras do Tesouro Nacional (LTN), que variam de acordo com a Selic. A TR serve como um indexador para corrigir as aplicações da caderneta de poupança, das prestações dos empréstimos do Sistema Financeiro da Habitação e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
Em relação ao FGTS, a correção do saldo é a TR mais 3%. Enquanto nos empréstimos para a compra de um imóvel próprio, a taxa corrige as prestações. A previsão é que a TR fique por volta de 0,05%.
Poupança
Segundo a legislação, quanto a Selic é igual ou inferior a 8,5% ao ano, a remuneração dos depósitos de poupança é composta pela TR mais 70% da taxa Selic mensal.
No entanto, com a taxa da Selic maior que 8,5% ao ano, a poupança volta a render TR mais 0,5% ao mês (6,17% ao ano). Por exemplo, se um investidor aplicar o valor de R$ 10 mil durante 12 meses, então ele irá acumular um rendimento de R$ 680,00 total de R$ 10.680,00 ao final do tempo.
Sendo assim, a poupança ganha em rendimentos dos fundos de renda fixa, em especial para as aplicações de pouco valor. Pois, a cobrança de taxas de administração são mais altas.
Já nos investimentos em poupança, não tem cobrança de taxa de administração. Ou seja, a caderneta de poupança continua sendo uma ótima opção para investir, ainda mais em relação aos fundos cujas taxas de administração sejam maiores que 1% ao ano.
Inflação
Apesar do aumento do rendimento, a poupança ainda perde para a inflação. De acordo com a expectativa de analistas de mercado, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IPCA) deverá ficar acima de 10%.
Porém, não é só a poupança que irá perder para a inflação acima de 10% ao ano. Diversos outros investimentos de renda fixa, variável, poupança e CDB também irão perder.
Mas, o Banco Central já sinalizou que a Selic continuará a subir. Logo, conforme as taxas vão subindo, os investimentos tendem a voltar a ganhar da inflação.
Como a Selic influencia na hora de financiar um imóvel?
Com taxa Selic em alta, mesmo o valor dos imóveis mais baixos, terá um reajuste no preço do financiamento imobiliário. Por exemplo, um contrato indexado à Selic, se a taxa subir de 10% para 12%, a taxa de financiamento irá seguir o movimento, aumentando assim o custo das prestações do imóvel.
E por ser um bem de grande valor, a venda de um imóvel costuma ser mais sensível ao crédito. Dessa forma, com o aumento, poucas pessoas irão optar por um financiamento, o que reduz a demanda e desacelera o preço dos imóveis.
E se a situação fosse o contrário, se a Selic diminuísse para 7%, como resultado teria uma queda das taxas de financiamento, aumentando a procura por imóveis. Além disso, caso a oferta não siga o mesmo movimento, pode haver uma valorização dos bens.
A previsão do mercado financeiro é que a Selic chegue até 11,50% no final de 2022. Assim, é quase certo que a parcela dos novos contratos de crédito imobiliário ainda irá aumentar, de acordo com os especialistas. Embora a redução das taxas possa demorar, eles aconselham não financiar imóvel agora
E se comprar à vista ou quiser apenas investir?
Para aqueles que desejam comprar um imóvel à vista para investir, então o atual cenário pode ser bem favorável. Isso porque, com o aumento da Selic, financiamentos e empréstimos terão taxas maiores.
Ao passo que a mesma taxa poderá causar em uma possível diminuição de preços por parte dos proprietários e até mesmo de construtoras para estimular as vendas dos imóveis.
Sendo assim, as chances de encontrar melhores oportunidades com preços bem atraentes são maiores, caso opte por pagar à vista.
Quais os cuidados para financiar um imóvel?
Se mesmo assim, você pretende financiar um imóvel, confira logo abaixo algumas dicas que poderão ajudá-lo!
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Faça um bom planejamento
Antes de recorrer a financiamento imobiliário, é crucial fazer uma boa análise de sua renda e planejamento financeiro. No planejamento, uma dica é anotar todos os seus gastos fixos e variáveis, para ficar mais simples de determinar o quanto será preciso economizar para arcar com o financiamento.
Outra dica essencial é refletir se você possui dívidas e, se tiver, se você irá conseguir pagar um financiamento. Segundo especialistas, o ideal é que a sua capacidade de endividamento não seja maior que 30% do valor total dos seus rendimentos.
Com isso, você não corre o risco de assumir uma dívida que não é compatível com sua renda.
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Prepare-se para os custos adicionais
Além das parcelas, um financiamento imobiliário também conta com outros gastos, tais como:
- Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
- Despesas de cartório;
- Avaliação do imóvel;
- Avaliação jurídica dos documentos;
- Entre outros.
Sendo assim, não é incomum que as taxas das despesas extras de um financiamento possam representar cerca de 4% do valor do imóvel. Nesse caso, a dica é ter uma reserva para esses gastos adicionais.
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Escolha bem o imóvel
Outro ponto que você deverá levar em conta antes de contratar um financiamento, é escolher o imóvel que seja compatível tanto com o seu orçamento quanto com o seu estilo de vida.
Isso significa que você deverá avaliar não apenas o valor total do imóvel, mas como também a infraestrutura completa do local, o que inclui:
- Meios de transportes;
- Supermercados e outros estabelecimentos comerciais;
- Escolas;
- Etc.
Verifique também se a região está valorizada, pois esses fatores causam impactos diretos em seu bolso a longo prazo.
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Faça uma pesquisa da melhor taxa de financiamento imobiliário
Antes de decidir contratar um financiamento imobiliário, é essencial ficar atento sobre as taxas de juros que são cobradas nesse processo. Por essa razão, pesquise bem e compare as taxas de cada instituição financeira.
Além disso, devido a alta da taxa Selic, alguns bancos fizeram ajustes quanto às taxas de financiamento. O ideal, conforme especialistas sugerem, é ir até diferentes bancos e escolher com calma a melhor condição de crédito imobiliário oferecida.
Lembre-se que é importante comparar o Custo Efetivo Total (CET), que inclui os juros e outras taxas embutidas. E entenda qual é a taxa de juros contratada, se é prefixada ou atrelada a algum indicador, como o IPCA ou a poupança.
Os créditos com taxas indexadas tendem a valer mais a pena no curto prazo, porém, são mais arriscados ao longo prazo. Caso esses índices aumentem de forma rápida, como em 2021, a parcela também irá subir e você deverá ter dinheiro para amortizar o financiamento.
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Escolha um bom sistema de amortização
Outro cuidado que não deve ser deixado de lado é escolher um bom sistema de amortização para o seu planejamento. Isso significa que você deverá decidir entre o uso da Tabela SAC ou Price.
Essa escolha é essencial, pois cada tipo de sistema irá influenciar no tamanho das parcelas durante todo o processo de financiar um imóvel. Como resultado, gera diferentes impactos em sua renda mensal.
Na Tabela SAC, as prestações do financiamento irão diminuir ao longo dos anos. Já na Price, o valor das prestações será sempre o mesmo, sendo assim, é preciso tomar ainda mais cuidado.
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Simule o seu financiamento
Os simuladores de financiamento ajudam na hora de escolher qual a melhor opção de parcelas do imóvel. Dessa forma, você poderá fazer a sua simulação em poucos minutos com todos os bancos, para obter uma melhor proposta para o seu perfil.
Durante o processo, será preciso informar o valor do imóvel e o valor que pretende dar de entrada. Logo após, poderá testar todas as linhas de crédito que estão disponíveis em diferentes bancos para ter uma ideia melhor do valor de cada prestação.
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Leia o contrato com atenção
Pode parecer uma dica óbvia, mas muitas pessoas se esquecem da importância de ler o contrato com atenção antes de assinar. É crucial verificar se nenhuma outra taxa que não é obrigatória foi acrescentada, como o Serviço de Assistência Técnico Imobiliário (Sati), por exemplo.
Para aqueles que pretendem financiar um imóvel na planta, também é crucial averiguar se o índice de correção das parcelas ficou bem claro. Entre outros pontos que fazem a diferença.
Conclusão
Como você pôde ver neste conteúdo, com a alta taxa Selic, diversos fatores sofrem com esse aumento, o que inclui o mercado de imóveis. Os especialistas recomendam não financiar um imóvel agora.
O ideal é aguardar entre 2 e 3 meses para ver se as taxas irão diminuir ou subir mais. E você, o que achou do conteúdo? Foi útil para você? Deixe um comentário e compartilhe com os amigos!
